Fique esperto, você pode ser a próxima vítima.

 

Você que é proprietário de imóvel adquirido num simples loteamento e que foi ilegalmente transformado num “falso condomínio” por uma “associação”, convém saber, caso você não tenha se associado, que não está sujeito a nenhum tipo de pagamento ou contribuição.

Os serviços prestados em áreas públicas e institucionais – ruas, avenidas, largos, lagos, etc. correm sob responsabilidade do Poder Público, para isso você paga impostos. Aliás, os mais altos do planeta.

 

 

“Falsos condomínios”

Decisões de Tribunais Superiores

sobre a não obrigatoriedade de pagamento

 

 

1) TACSP versando sobre ação de cobrança de dívida por síndica e administradora de um condomínio instituído num loteamento convencional, em face de um suposto condômino, entendeu pela ilegalidade da instituição do condomínio e respectiva convenção, por ausentes os requisitos do Código Civil para o condomínio ordinário, bem como os da Lei de Condomínio, sendo indevida a cobrança da verba de custeio de obras.

Apelação n º 315.141, Jundiaí, 4ª Câm., j. em 05/10/83, v.u., Rel. Juiz Paulo Henrique

 

 

2) O Superior Tribunal de Justiça (STJ), negando provimento a agravo de instrumento tirado contra decisão que indeferiu recurso especial, reproduziu ementa de interessante acórdão do tribunal carioca que versava sobre esse tema:

Divisão de despesas:  "COBRANÇA DE TAXA POR ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS DE LOTEAMENTO URBANO. RECUSA DE PAGAMENTO POR QUEM NÃO QUER SER ASSOCIADO. POSSIBILIDADE. Inexistindo condomínio em sua configuração jurídica, admite-se que a associação formada com a instituição do loteamento, possa cobrar dos adquirentes dos lotes, a contribuição relativa aos serviços de segurança e conservação de benfeitorias de uso comum, desde que nas escrituras de aquisição dos imóveis conste a obrigatoriedade da participação na associação. A adesão ocorre com o negócio jurídico da compra e venda, condicionado a essa aceitação. Dessa forma, o adquirente já sabe que tem de suportar esse ônus, e ao comprar o lote, manifesta a sua vontade positivamente, no sentido da participação associativa. Mas se o loteamento já estava de há muito estabelecido, os titulares dos lotes não podem ser constrangidos ao pagamento da taxa, visto ser inconstitucional a participação compulsória em associação, ainda que esta seja destinada a prestar serviços que direta ou indiretamente os beneficiem. No caso dos autos, os próprios estatutos prevêem que aqueles que desejem integrar a sociedade, manifestem a sua vontade, mediante termo de adesão. Inexiste lei obrigando ao pagamento dessa contribuição, em face da derrogação do D.L. nº 271/67 pela Lei 6.766/1979, que disciplinou, totalmente, a matéria relativa aos loteamentos urbanos, não sendo assim possível invocar o art. 3º do aludido Dec.-lei nº 271/67, o qual determinava que os loteamentos eram assemelhados aos condomínios, incidindo a Lei nº 4.591/64, já que o loteador era equiparado ao incorporador, e os compradores aos condôminos. E, além disso, esse dispositivo carecia de regulamentação, conforme exigido em seu parágrafo 1º, e ela nunca foi feita. A associação deve ser oriunda de manifestação de vontade, não podendo ser obrigatória, consoante o disposto no inciso XX do art. 5º, da Constituição Federal." 

(Agravo de Instrumento nº 64.698-0 - Rio de Janeiro - Registro nº 95/00069326, Relator Ministro Fontes de Alencar, j. 17/06/96, Diário da Justiça de 01/07/96, pág. 24.278.)

 

 

 

3) "PROCESSO SUMÁRIO - Loteamento - Associação de Moradores - Cobrança de Contribuições - Cuidando-se de simples loteamento, onde inexiste co-propriedade das denominadas partes comuns, em contraposição à propriedade individual, como parte inseparável desta última, inexiste condomínio, juridicamente considerado - Por tais razões não se aplicam ao caso as disposições da lei nº 4.591/64, por força do art. 3º do Dec.-lei nº 271/67, não apenas porque aabrogado pela lei nº 6766/79, como ainda por não ser auto-aplicável tal dispositivo legal, porquanto a regulamentação determinada em seu parágrafo 1º jamais foi feita. Sendo a autora, ademais, mera Associação de Moradores, não pode obrigar aos residentes e proprietários, no loteamento, a ela se filiarem, nem impor-lhes contribuições, pois não se cuida, no caso, de obrigação "propter rem", mas simplesmente pessoal, de quem deseja associar-se ou manter-se tal.

Carência proclamada - Provimento ao recurso." 1Apelação Cível nº 7.847/96, Rio de Janeiro, 2ª Câm. Cível, j. em 07/01/97, v.u., Rel. Des. Luiz Odilon Gomes Bandeira TJ-RJ, 07/01/97

 

 

4) LOTEAMENTO - AUSÊNCIA DE OBRIGAÇÃO CONDOMINIAL - Vias públicas.
"Ementa: Deixando de lado a inaplicabilidade da Lei 4.591
, o loteamento que se autodenomina condomínio não pode cobrar do morador a conservação e limpeza das ruas, porque estas, como bens de uso comum do povo, devem ser limpas e conservadas pelo Poder Público." Ap. s/ Rev. 486.090-00/0 - 8ª Câm. 2º TACivSP - j. 17.07.1997 - Rel. Juiz Narciso Orlandi.

 

 

5) Ação objetivando a desconstituição de relação jurídica entre autor e réu. Prescrição. Inocorrência. "Inexistência de condomínio ou de loteamento fechado, mas de mera associação de moradores. Possibilidade do associado desligar-se (Art. 5º, Inciso XX, Da Constituição Federal). Necessidade de prévia notificação (Art. 1.374 Do Código Civil)." TJ-RJ, 21/06/2000

 

 

6) A mera colocação de guaritas, ilegais ou não, no entender do Juízo não permite que haja cobrança compulsória dos membros do loteamento, cabendo assim, a cada qual, se o quiser, contribuir para a associação autora e servir-se, em especial, do acompanhamento de veículo na entrada e saída de sua residência. Como visto, os característicos do local e a limitação da autora a questões de segurança privada não permitem a aplicação do conceito de locupletamento ilícito, de molde a propiciar a procedência da ação. Ante o exposto e por mais que dos autos consta JULGO IMPROCEDENTE a presente ação. Condeno a autora no pagamento das custas processuais."

Proc 007210/2005 583.11.2005.007210-8 P.R.I. 09/05/2006 Juiz LUIZ OTÁVIO DUARTE CAMACHO

Proc 001401/2005 583.11.2005.001401-3 P.R.I. 14/06/2005 Juiz PEDRO PAULO MAILLET PREUSS

Proc 019758/2004 583.11.2004.019758-6 P.R.I. 16/06/2005 Juiz PEDRO PAULO MAILLET PREUSS
Proc 017869/2004 583.11.2004.017869-6 P.R.
I  28/6/2005

Proc 001400/2005 583.11.2005.001400-0 P.R.I. 15/07/2005 Juiz PEDRO PAULO MAILLET PREUSS

Proc 001398/2005 583.11.2005.001398-0 P.R.I. 25/08/2005 Juiz PEDRO PAULO MAILLET PREUSS

 

 

7) Ninguém é obrigado a contribuir para um serviço que lhe prestem voluntariamente, sem a sua aceitação. Para ilustrar esse caso com outros semelhantes, basta imaginarmos uma pessoa que resolve, todo o dia de manhã, varrer a calçada na frente de uma casa, sem a prévia concordância do morador e, por isso, decide cobrar-lhe uma indenização; ou ainda a pessoa que monta, em frente a casa de outrem,uma lanchonete que valoriza o imóvel, e queira cobrar-lhe uma contribuição". (Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, 1ª Câmara Cível, unânime, Ap. 2003.001.27540, relª Desª Maria Augusta Vaz Monteiro de Figueiredo

 

 

8) Órgão Julgador T4 - QUARTA TURMA      Data do Julgamento  28/09/2004  -  2005.001.17145 - APELAÇÃO CIVEL - DES. MARIA AUGUSTA VAZ -  PRIMEIRA CAMARA civel ação de cobrança de contribuições associativas. sentença que julgou improcedente o pedido da associação de moradores, por considerar que não houve adesão expressa ou tácita dos réus à associação.  Não houve adesão expressa do morador à Associação:  A alegação de que há serviços prestados beneficiando o morador não tem a força de afastar o princípio constitucional que garante não ser ninguém obrigado a associar-se ou a permanecer associado. Sendo cobrado do morador o rateio de despesas geradas pela associação, na prática se impõe esta ao morador, sendo sofisma afirmar que não é ele forçado a se associar, mas tem de dividir despesas que o beneficiem. O pretenso, benefício, resultante de serviços prestados pela associação, resulta, todavia, de uma avaliação feita pela maioria dos moradores, que a impõe aos demais, mesmo com tal entendimento não concordando. Benefício imposto é ato do Estado, não tendo, porém, os particulares, respaldo legal para impor a terceiros a aceitação de serviços com os quais estes não concordem.

Benefício que é duvidoso, pois o rateio de despesas também significa, na prática, a oneração dos custos do imóvel, que pode torná-lo mais difícil para a venda ou mesmo para o aluguel. A atitude forçada, que alguns moradores pretendem impor a outros, é, além do mais, ofensiva ao direito de propriedade, pois faz com que o proprietário tenha de aceitar forma de administração de seu imóvel com a qual não concorda.

Não há relação jurídica, entre os moradores de uma rua, que os obrigue a contribuir para despesas de segurança e de outro tipo, em definindo alguns deles a constituição de uma associação de moradores. Liberdade de associação garantida pela Constituição Federal, de modo que inexiste vinculação e dever de contribuir, bem como não procede a alegação de enriquecimento sem causa , uma vez que os particulares não podem se reunir em associações para nelas incluÍrem quem bem entenderem como seus membros, e deles cobrarem contribuições, como se Estado fossem.

A tese do enriquecimento ilícito é, na realidade, forma de afastar aquela garantia constitucional e de forçar quem não pretende associar-se a ter tais ônus. . Sentença que se confirma.

(2005.001.17145 - APELAÇÃO CÍVEL DES. MARIA AUGUSTA VAZ - Julgamento: 20/09/2005 - PRIMEIRA CÂMARA CIVEL AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES ASSOCIATIVAS. SENTENÇA QUE JULGOU IMPROCEDENTE O PEDIDO DA ASSOCIAÇÃO DE MORADORES, POR CONSIDERAR QUE NÃO HOUVE ADESÃO EXPRESSA OU TÁCITA DOS RÉUS À ASSOCIAÇÃO)

 

 

9) Processo  REsp 588533 / RJ ; RECURSO ESPECIAL 2003/0157658-0 

Relator(a)  Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR (1110) 

Data da Publicação / Fonte  DJ 28.11.2005 p. 294

Ementa  civil e processual. associação constituída por moradores para defesa de direitos e preservaǃo de interesses comuns. Previsão de desligamento. efetivação do pedido. Cobrança  de contribuições ulteriores ao período de carência. impossibilidade.

I - A existência de mera associação congregando moradores com  o objetivo de defesa e preservação de interesses comuns em área habitacional não possui o cartão  de condomínio, pelo que possa impor ao associado o seu desligamento, formalmente manifestado, inclusive porque previsto no Estatuto da entidade, cumprido o período de carência e pagas as cotas respectivas, vencidas até o desligamento

II. "A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial" - S? n. 7-STJ.

III. Recurso especial Não conhecido conhecido.

Ação:  Vistos e relatados estes autos, em que as partes as acima indicadas, decide a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça por maioria, não conhecer do recurso, vencidos os Srs. Ministros Jorge Scartezzini e Cesar Asfor Rocha, na forma do relatório e notas taquigrafadas constantes dos autos, que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. Votaram com o Relator os Srs. Ministros Barros Monteiro e Fernando Gonçalves

DJ 28.11.2005 p. 294

 

 

10) Processo Nº 127.01.2003.001197-6  - Texto integral da Sentença

VISTOS SOCIEDADE MELHORAMENTOS PARQUE PRIMAVERA move ação de cobrança contra ROBINSON DIAS MOREIRA e LIGIA MARIA JUOCYS MOREIRA com a intenção de condenar os réus no pagamento de quantias decorrentes de despesas de condomínio que seriam devidas e não pagas pelos requeridos.

A inicial veio instruída com documentos (fls.09/100). Realizada audiência de tentativa de conciliação, esta restou infrutífera. Nesta oportunidade, a ré apresentou contestação (fls. 117/122), argüindo, preliminarmente, que a autora não é um condomínio. No mérito, alegou nada dever à autora em razão da inexistência de qualquer característica que implicasse em reconhecer a autora como condomínio, não havendo por parte da requerente qualquer prestação de serviços de conservação e segurança que implicasse em reconhecimento do dever de pagar a ela qualquer taxa de condomínio, ficando essas respectivas despesas sempre a cargo dos próprios moradores. Mais que isso, inexistiria também qualquer comprovante de que seriam os requeridos associados à autora, não havendo relação jurídica entre as partes que as obrigasse ao pagamento de qualquer taxa. A autora manifestou-se em réplica (fls. 149/152) defendendo a existência de relação jurídica de caráter associativo entre as partes, assim como do dever da autora de prestar serviços de conservação e segurança - que residia nas próprias críticas dos requeridos. Houve desistência da ação em relação ao réu Robinson Dias Moreira (fls. 165). Durante a instrução processual, foram ouvidas uma testemunha do autor e uma da ré (fls. 192/193 e 194/195), encerrando-se a instrução. As partes apresentaram suas alegações finais (fls. 205/211 e 212/222).

É O RELATÓRIO. FUNDAMENTO E DECIDO. A preliminar argüida se confunde com o mérito e com ele será analisada. A ação é improcedente. Verifica-se, de tudo o que nos autos consta, que a requerente não se caracteriza, de forma efetiva, como entidade condominial à qual a requerida estaria obrigatoriamente vinculada pela obrigação de pagar taxas de condomínio. É certo que a autora possui personalidade jurídica, tendo por objetivo a prestação de serviços que visam beneficiar os moradores desse local. No entanto, tais fatores não são suficientes para implicar no reconhecimento de existência de condomínio, não havendo como se obrigar a requerida a pagar as taxas discriminadas na inicial. Ao contrário, os elementos presentes nos autos indicam claramente que a autora é mera associação que, em que pesem os seus louváveis objetivos, só tem força de criar obrigações junto àqueles que a ela se associaram voluntariamente. Tal conclusão se retira da própria ata da Assembléia Geral extraordinária acostada a fls. 57, onde não se observa o principal requisito para que se caracterize a existência de um condomínio. Ou seja, não há domínio comum das áreas abrangidas pela atuação da autora, inexistindo direitos elementares de proprietário pertencentes a mais de um titular. Ao contrário, a autora se qualifica como “sociedade”, de caráter civil e fins não lucrativos, constituída de proprietários de imóveis no loteamento denominado Parque Primavera (artigo 1º).  Ainda, é possível depreender que todas as regiões abrangidas pela associação não constituem um terreno único dividido em várias unidades, mas sim vários lotes, com características que se equiparariam à de bairros, demonstrando que não se configura a hipótese de ser um único empreendimento. O vínculo que a requerente guarda com todos os moradores é o de mera sociedade sem fins lucrativos que, conforme o artigo 2º, da mesma ata, a sociedade tem por fim a segurança, manutenção, conservação e melhoramento de todos os bens em comum, ou seja, uma entidade com natureza própria de representação de moradores com o objetivo comum de buscar melhorias de vida para os associados, não se constituindo um condomínio. Logo, atuando a autora como mera representante dos interesses dos moradores, não sendo esse fator impeditivo de que ela eventualmente prestasse alguns serviços de interesse geral, o que resta a concluir além de que essa entidade não tem força para cobrar taxas de natureza condominial de todos os moradores das regiões em que se dá a sua atuação, mas tão somente daqueles que a ela se associaram.

Mais que isso, é de se salientar que num condomínio a obrigação comum de se responsabilizar pela manutenção e promoção de interesses comuns (a ser feita pelo pagamento das respectivas taxas de condomínio) decorre não só da propriedade como também do presumido uso e gozo dos benefícios decorrentes dessas atividades, sendo os casos de inadimplência resolvidos pela cobrança e não pela restrição desse uso e gozo. Logo, tem-se como certo que autora só poderia exigir cobrança de qualquer taxa da requerida se comprovasse que esta é sua associada. Ocorre que isso não se fez, não juntando a autora nenhum documento que demonstrasse ter a requerida se associado aos seus quadros de modo a tornar certo o dever deste contribuir com o pagamento de qualquer taxa. Pode até ser que, no futuro, os moradores venham a se organizar, se associando e fazendo com que a Sociedade autora se estruture para atuar como verdadeiro condomínio de fato. No entanto, na presente data tal não ocorre, não havendo que se falar nem em condomínio de fato e muito menos em condomínio de direito.

Conforme a Lei Municipal nº1.828/95, entendem-se como bolsões residenciais a área com características homogêneas, em que suas vias de circulação se destinam basicamente ao trânsito local, não havendo nessa lei qualquer previsão de que o reconhecimento de uma área como tal implique na existência de um condomínio, mesmo de fato. Não se pode negar ainda, que a obrigação de pavimentação dos logradouros e as outras despesas ditas condominiais ou comuns, pertencem ao Município que tem a obrigação de conservá-los, cobrando dos munícipes os impostos e taxas cabíveis por lei.

 

No tocante aos outros encargos, dentre eles gastos com portaria e vigilância, bem como outras despesas, o que pode se vislumbrar é a instituição de uma contribuição, mas sempre voluntária, dependente de adesão, não porém compulsória, o que se daria na hipótese de existir juridicamente um condomínio.

Desse modo, conclui-se pela inexistência de qualquer dever da requerida junto à autora, nada podendo ser cobrado nos termos em que se prega na inicial, concluindo-se que as despesas decorrentes da manutenção não podem ser exigidas de morador que não concordou com a contratação delas.

Ante o exposto, julgo improcedentes os pedidos de SOCIEDADE MELHORAMENTOS PARQUE PRIMAVERA contra LIGIA MARIA JUOCYS MOREIRA. Condeno a autora no pagamento de honorários advocatícios (os quais fixo em 10% do valor da ação), custas e despesas processuais.

P.R.I Carapicuíba, 16/03/2006. LEILA FRANÇA CARVALHO MUSSA Juíza de Direito

 

 

 

11) Decisão do STJ (Brasília) publicado DJ 01.02.2006 p.427 Decisão do Tribunal de Justiça relativo ao

Recurso Especial nº. 444.931 – SP (2002/0067871-2) que teve como relator o Ex.mo. Senhor Ministro ARI PARGENDLER em ação declaratória contra a Associação Civil Parque Imperial da Cantareira, cujo julgado ocorreu em outubro de 2005

Processo Sumário. Loteamento. Associação de Moradores. Cobrança de contribuições:
“Para que exista condomínio, juridicamente considerado, é indispensável que haja substrato fáctico, inderrogável, a relação de comunhão, a caracterizar a co-propriedade sobre o terreno, ou sobre o imóvel”. Sem isto não é possível falar-se em condomínio seja o comum, seja o especial.
No presente caso,
o que existe é simples loteamento regularmente aprovado, não porém um condomínio, legalmente constituído. Inexiste convenção, mas mero Estatuto de Sociedade Civil. Não há, por igual, discriminação de partes comuns, do domínio de todos os proprietários do loteamento. É que, neste, as áreas destinadas, eventualmente ao sistema de circulação, a implantação de equipamentos urbanos e comunitários, de educação, cultura, lazer e quejandos, se integram ao Patrimônio da Edilidade, como se dessume dos arts. 4º, I e §§ 1º e 2º do art. 22 da Lei nº. 6.766/79, a lei do parcelamento urbano.
E,
se inexiste convenção, não há atribuições de frações ideais ao terreno comum, a indicar co-propriedade, evidenciando-se, no caso, pela certidão do R.G.I. de fl. 21/22, que se cuida, apenas, de propriedade individual, com área privativa do respectivo titular.
E a autora, a seu turno, é mera associação civil, com participação voluntária e, embora regularmente constituída e com seus Estatutos registrados no Registro Civil das Pessoas Jurídicas, não tem poder para compelir os Apelantes a ela se associarem, nem de lhes impor contribuições, a serem compulsoriamente solvidas, ainda que através deste feito. “É que tal obrigação não é propter rem, mas de natureza estritamente pessoal, só adstringindo a quem quis à autora se associar e enquanto se mantiver associado” (fls. 1908/1909, 9º volume).
Ainda na mesma trilha
o acórdão proferido pela egrégia 6º Câmara de Alçada Cível do Estado do Rio de Janeiro, Relator o eminente Juiz Nilson de Castro Dião (fls. 1912/1918, 9º volume); aquele prolatado pela Egrégia 8º Câmara do Tribunal de Alçada Cível do Estado do Rio de Janeiro, Relator o eminente Juiz Jayro Ferreira (fls. 1919/1924, 9º volume), entre outros.
Voto, por isso, no sentido de conhecer do recurso especial e de lhe dar provimento para restabelecer a autoridade da sentença de primeiro grau, prejudicando o recurso especial interposto pela Associação Civil Parque Imperial da Cantareira.

Outubro de 2005


 
“EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RESP nº. 444.931 – SP (2005/0084165-3)”.
 EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. RECURSO ESPECIAL. ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES. TAXAS DE MANUTENÇÃO DO LOTEAMENTO. IMPOSIÇÃO A QUEM NÃO É ASSOCIADO. IMPOSSIBILIDADE.
― As taxas de manutenção criadas por associação de moradores, não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo.
 
VOTO VENCEDOR:  MINISTRO HUMBERTO GOMES DE BARROS: Valho-me do relatório lançado nos autos pelo eminente Ministro Fernando Gonçalves, Relator destes embargos de divergência.
A questão é simples: o embargado não participou da constituição da associação embargante. Já era proprietário do imóvel, antes mesmo de criada a associação. As deliberações desta, ainda que revertam em prol de todos os moradores do loteamento, não podem ser impostas ao embargado.
Ele tinha a faculdade ―mais que isso, o direito constitucional ― de associar-se ou não. E não o fez. Assim, não pode ser atingido no rateio das despesas de manutenção do loteamento, decididas e implementadas pela associação.
Em nosso ordenamento jurídico há somente três fontes de obrigações: A LEI, O CONTRATO OU O DÉBITO. No caso, não atuam qualquer dessas fontes.
Com escusas ao eminente relator, rejeito os embargos de divergência”.

Clique aqui e consulte detalhes deste processo no Superior Tribunal de Justiça

REsp444931 Ementa e Acórdão     Relatório e Voto     Voto Vencedor     Diário da Justiça

Outubro de 2005

   

Decisões sobre inexistência de condomínio  

 

1) "LOTEAMENTO. Rua de acesso comum. Condomínio inexistente. Com o loteamento singulariza-se a propriedade dos lotes, caindo no domínio público e no livre uso comum a rua de acesso. Não é juridicamente possível, em tais circunstâncias, pretender-se constituir condomínio sobre a rua, a base da lei 4.591/64. Nulidade da convenção condominial e dos atos dela decorrentes. RECURSO EXTRAORDINÁRIO PROVIDO."
RECURSO EXTRAORDINÁRIO RE 100467 / RJ. Relator(a): Min. DECIO MIRANDA
Julgamento em
24/04/1984 publicado no DJ 01-06-1984 PP-08733 EMENT VOL-01338-05 PP-00896 RTJ VOL-00110-01 PP-00352 SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL - BRASÍLIA – 1984

 

 

2) Loteamento - Associação de Moradores - Cobrança de Contribuições - Cuidando-se de simples loteamento, onde inexiste co-propriedade das denominadas partes comuns, em contraposição à propriedade individual, como parte inseparável desta última, inexiste condomínio, juridicamente considerado - Por tais razões não se aplicam ao caso as disposições da lei nº 4.591/64, por força do art. 3º do Dec.-lei nº 271/67, não apenas porque abrogado pela lei nº 6766/79, como ainda por não ser auto-aplicável tal dispositivo legal, porquanto a regulamentação determinada em seu parágrafo 1º jamais foi feita. Sendo a autora, ademais, mera Associação de Moradores, não pode obrigar aos residentes e proprietários, no loteamento, a ela se filiarem, nem impor-lhes contribuições, pois não se cuida, no caso, de obrigação "propter rem", mas simplesmente pessoal, de quem deseja associar-se ou manter-se tal" TJ-RJ, 07/01/97

 

 

3) CONDOMÍNIO. ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS DE LOTEAMENTO. INEXISTÊNCIA DE CONDOMÍNIO - SUM. 126/STJ.
"A associação autora qualifica-se, ela própria, como Sociedade Civil, sem fins lucrativos, não tendo, portanto, nenhuma autoridade para cobrar taxa condominial, nem muito menos, contribuição compulsória alguma, inexistindo, pois, qualquer violação ao Art. 3 do DEL 271/1967.
Havendo no acórdão recorrido fundamento constitucional para repelir a pretensão, assim a regra do Art. 5 XX, sem que o extraordinário tenha sido interposto, aplica-se o que dispõe a SUM 126/STJ.
Recurso especial não reconhecido.
(REsp 78460/RJ, Rel. Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, TERCEIRA TURMA, julgado em 12.05.1997, DJ 30.06.1997 p. 31024)"

 

 

4) LOTEAMENTO - AUSÊNCIA DE OBRIGAÇÃO CONDOMINIAL - Vias públicas.
"Ementa: Deixando de lado a inaplicabilidade da Lei 4.591, o loteamento que se autodenomina condomínio não pode cobrar do morador a conservação e limpeza das ruas, porque estas, como bens de uso comum do povo, devem ser limpas e conservadas pelo Poder Público." Ap. s/ Rev. 486.090-00/0 - 8ª Câm. 2º TACivSP - j
. 17.07.1997 - Rel. Juiz Narciso Orlandi

 

 

5) CONDOMÍNIO - Inexistência - Loteamento
"Ementa: Demonstrado que o apelante não possui natureza jurídica de condomínio, aberto ou fechado, mas sim de loteamento, o
mero registro de arremedo de convenção condominial não pode alterar sua natureza jurídica, inexistente o condomínio, as assembléias tem mero caráter de reuniões civis." Ap. s/ Rev. 485.859-00/2 - 6ª Câm. - 2º TACivSP - j. 30.07.1997 - Rel. Juiz Carlos Stroppa.

 

 

6) CONDOMÍNIO - Inexistência - Loteamento comum regido pela Lei 6.766/79 - Convenção Irregularmente instituída e registrada - Cobrança de despesas condominial - Inadmissibilidade

Ação improcedente (1º TACivSP - Ement.) RT 589/141  

 

 

Decisões sobre ilegalidade de fechamento de área pública  

 

1)    Decisão trintenária do antigo Tribunal de Alçada de São Paulo negou segurança em sede de agravo de petição a um loteador da Ilha Porchat, de uma cidade praiana paulista, que atacava ação da Prefeitura em promover a retirada de porteira e guarda colocadas à entrada da ilha, pelo loteador, para evitar o acesso de pessoas estranhas ao loteamento. Entendeu o Tribunal que o ato da Municipalidade foi legal, praticado para a salvaguarda de bens de seu patrimônio adquirido com a aprovação do loteamento.  

(Agravo de petição nº 66.575, São Vicente, 2ª Câm. Civil do Tribunal de Alçada, j. em 06/04/64, v.u., Rel. Juiz Andrade Junqueira, in RT 359/425).  

 

 

2) "LOTEAMENTO. Rua de acesso comum. Condomínio inexistente. Com o loteamento singulariza-se a propriedade dos lotes, caindo no domínio público e no livre uso comum a rua de acesso. Não é juridicamente possível, em tais circunstâncias, pretender-se constituir condomínio sobre a rua, a base da lei 4.591/64. Nulidade da convenção condominial e dos atos dela decorrentes. RECURSO EXTRAORDINÁRIO PROVIDO."
RECURSO EXTRAORDINÁRIO RE 100467 / RJ. Relator(a): Min. DECIO MIRANDA
Julgamento em 24/04/1984 publicado no DJ 01-06-1984 PP-08733 EMENT VOL-01338-05 PP-00896 RTJ VOL-00110-01 PP-00352 SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL - BRASÍLIA – 1984

 

 

3) "Não há previsão em nosso direito positivo, de um tertum genus entre 'loteamento fechado' e 'condomínio deitado'.

Não se admite que, ao sabor dos interesses do momento, crie-se uma figura jurídica híbrida de loteamento e condomínio, aplicando, tão-só, a parte de cada lei que atenda à conveniência do empreendedor" (Parecer do Juiz Kioitsi Chicuta, in Decisões Administrativas da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo., verbete 78 citado no processo CG-SP 1.536/96 (776/96) ano de 1989 Corregedoria Geral de São Paulo www.irib.org.br/birib/birib309e.asp).

 

 

4) A colocação, por associação de moradores, de portões na rua de um bairro, fechados a cadeado, e de guarita com vigilantes que paravam veículos, anotavam placas e indagavam sobre o destino de seus ocupantes ou de pedestres foi tida como ilegal pelo TJSP. O acórdão sustentou a prevalência do princípio da reserva legal (inexiste lei que obrigue qualquer pessoa a se identificar perante vigias particulares, ou lhes dizer para onde vão), do direito à intimidade (direito de não revelar seu itinerário nem sua identificação a particular) e do direito de locomoção (art. 5º, II, X, XV, CF), defendendo um sistema de vigilância como a guarda noturna que, "existente em muitos Municípios, é antiqüíssima e jamais foi questionada sua licitude. O que não pode a ré é fazer com que seus vigilantes importunem pessoas ou as impeçam de ingressar no bairro.

 (Apelação Cível nº 190.495-1/4, Capivari, 2ª Câm. Civil do TJSP, j. em 08/06/93, v.u., Rel. Des. Silveira Paulilo).   

 

 

5) "a postura adotada para preservar a segurança de moradores do loteamento não pode colidir com os direitos individuais dos demais cidadãos, além do que é defeso à apelante exercer poder de polícia para averiguação de pessoas que pretendam adentrar na área em que se localiza o condomínio. (Apelação Cível nº 210.012-1/5, Guarujá, 7ª Câm. Civil de Férias 'C' do TJ-SP, j. em 29/04/94, v.u., Rel. Des. Rebouças de Carvalho)"

 

 

6) Decisão do TJSP entendeu como legal o ato do Município que restabelecu o acesso a uma praia (retirada de obstáculos), no litoral da Cidade de Guarujá, impedido mediante colocação de cancela e guarita, com vigilantes, por associação de proprietários de lotes de loteamento convencional fechado.

 

Acentuou o aresto que "a postura adotada para preservar a segurança de moradores do loteamento não pode colidir com os direitos individuais dos demais cidadãos, além do que é defeso à apelante exercer poder de polícia para averiguação de pessoas que pretendam adentrar na área em que se localiza o condomínio", como também asseverou o voto vencedor do revisor Desembargador Godofredo Mauro que "não se pode tolerar a criação de loteamentos "fechados" que compreendam praias, com o fito de torná-las privilégios de poucos.

(Apelação Cível nº 210.012-1/5, Guarujá, 7ª Câm. Civil de Férias "C" do TJSP, j. em 29/04/94, v.u., Rel. Des. Rebouças de Carvalho; no mesmo sentido, Apelação Cível nº 225.629-1/5, Guarujá, 4ª Câm. Civil do TJSP, v.u., j. 16/02/95, Rel. Des. Aguilar Cortez)

 

 

7) Inconciliável o loteamento denominado "fechado" com o domínio público de certas áreas (vias públicas e áreas de lazer), pois o "fechamento" inviabiliza o uso, pelo público em geral, daquelas áreas, que são, por expressa definição legal, de uso comum do povo (art. 66, I, do CC)". TJ-SP, 04/04/95

8) DESAFETAÇÃO - Área Institucional. Loteamento. Bem de uso comum do povo.
"Ementa: Ação Direta de Inconstitucionalidade.
Desafetamento de área institucional de bem de uso comum do povo. Impossibilidade diante do artigo 180, VII, da Constituição Estadual. Inconstitucionalidade decretada." ADIn 35.918-0/0 - Orgão Esp. - TJSP - j. 11.06.1997 - Rel. Des. Cunha Bueno.

 

 

9) "INCONSTITUCIONALIDADE - Lei Municipal. Desafetação de ruas e vias públicas de loteamentos. Inadmissibilidade. Áreas Institucionais. Ofensa ao artigo 180. inciso VII, da Constituição Estadual. Cerceamento do uso comum de bens públicos. Inconstitucionalidade. reconhecida. Ação direta procedente. É da jurisprudência que, com relação aos bens de uso comum, as áreas previamente reservadas NÃO PODEM, EM QUALQUER HIPÓTESE. TER ALTERADA SUA DESTINAÇÃO, sob pena de violação ao estabelecido no artigo 180. inciso VII. da Constituição Estadual. (Ação Direta de Inconstitucionalidade n° 52.027-0. São Paulo. Órgão Especial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. J. 23/08/2000. m. v. Rel. Fonseca Tavares).